泰国房地产大幅下跌的外因是亚洲金融危机,泰国货币受到国际炒家的冲击,但其中,也有泰国本身发展的内因,导致国际炒家对泰国的冲击,泰铢大幅贬值,给泰国造成巨大损失。引发的内因有:
1.经济结构不合理,资产泡沫性大。20世纪70年代末开始,包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向的工业化战略,经济发展非常迅速。但工业化过程中主要以劳动密集型产业为主,缺乏科技和生产效率的支持,使出口难以长期保持强劲的竞争力。当泰国的经济处于上升阶段时,银行信贷急剧扩张,但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门,而是流向高风险的房地产和股市。在金融风暴前夕,泰国房地产积压的资金为300亿美元,积压的住房有85万套,需7年时间才能消化,写字楼和商铺空置率高达20%以上。信贷过度扩张和房地产热造成通胀率急升,经济泡沫越来越浓。这为货币、银行及金融危机留下了隐患。
2.国际收支恶化,对外负债严重。泰国推行经济国际化以及实行金融开放的政策,但其国际收支情况并不理想。泰国在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差,也为了扩大国内投资,不惜借入巨额外债,泰国的国家短期外债占77%。由于泰国资本市场开放度比较大,流入大量短期资本进行套息或者投资到股市(泰国75%的外资流入股市),然而一旦泰国国内的经济有所变化,它们很快就会撤走。多年以来,泰国财政盈余稳健,但进入1996年,情况发生了变化,由于美元对日元在1995年、1996年持续上升,已经严重的削弱了泰国出口竞争力。1996年第四季度由于收入短缺而出现财政赤字,相当于1.1%的GDP。财政收支短缺使泰国不再有盈余弥补日益扩大的经常账目逆差。泰国的外债总额1991年只有300亿美元,但到1996年底已经增加到800亿美元。
3.金融体系不健全,高风险贷款过于集中。泰国的金融体系不健全,风险意识差,当经济升温时,金融体系大量资产流入房地产,造成房地产价格猛升,形成地产泡沫。当房地产价格上升到与实际购买力脱节的地步,地产市场出现供过于求,发展商失去支付高利率的能力,金融体系涌现了大量的呆坏账。在1997年5月,泰国91家财务公司的呆帐就达到640亿美元,其中大多数是房地产贷款呆帐,使其经营陷入困境。而泰国的金融贷款集中房地产业,房地产业的贷款占到总贷款额的40%以上。银行对单一行业的贷款过于集中,承受着巨大风险。
尽管从1985年开始,泰铢开始实行以美元为主的一篮子挂钩制,使汇率相对稳定,但泰国的经济结构畸形不合理,旅游及相关产业占国民收入的三分之一以上。他们借助于东亚投资热潮,大量引进外资,借入外债,在房地产、零售及娱乐等第三产业等非生产领域,投入大量的资金,造成经济泡沫,虚假繁荣;此外,金融体系、特别是金融监管体系不完善,过早开放金融市场,轻易实行金融自由化和国际化政策,使得外汇市场受到强烈的冲击。
总之,贸易赤字、经常项目逆差、财政收支不平衡、外债激增(特别是短期外债)、物业市场的不振以及信贷评级下降等因素共同作用的结果,使泰国成为亚洲危机的引爆点。导致泰国经济崩溃,货币急剧贬值,经济陷入衰退,很长时间难以复原。这直接导致了房地产市场价格的暴跌。
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